Jeg har gått til salgsavtale om et hjem på Portugals sølvkyst.
Leiligheten jeg har låst ned er så nær den sanne stranden som du kan komme i Portugal. Det er på en fantastisk strekning av Atlanterhavskysten. En konkurrent med alt du finner i Malibu, Pebble Beach, Dubai eller Bahamas.
Men jeg betaler bare en brøkdel av hva jeg ville betalt for en lignende eiendom på noen av disse stedene.
Faktisk, da jeg først kjørte tallene, beregnet kostnadene mine, trodde jeg at jeg hadde gjort en feil, droppet en null et sted eller feilplassert et desimaltegn.
Etter å ha dobbeltsjekket at alt var riktig, kom jeg til en utrolig erkjennelse...
Å kjøpe et hus ved stranden i Portugal er billigere enn å bare eie og vedlikeholde en i USA.
Det høres kanskje ut som en overdrivelse, men la oss se på tallene.
På kalkulatoren over kan du se en tilnærming til hva min månedlige boliglånsbetaling vil utgjøre. Som jeg har sagt før, i Portugal akkurat nå kan du låne til utrolig lave priser. Så på en eiendom på €300 000 betaler jeg bare €716,66.
Eiendomsskatten min vil være rundt 500 euro i året. Og inkludert leilighetsgebyrer, forsikringer, verktøy og alle andre driftskostnader – sammen med boliglånet mitt – kommer jeg til å betale for under € 1 000 ($ 1 172) i måneden.
Nå, ta en vanlig to-roms leilighet jeg fant nær stranden i Miami. Dens HOA (huseierforening) avgifter er $636 i måneden. Skattebetalingen i fjor, med en lavere verdivurdering enn listeprisen, var 9.135 dollar.
Med et boliglån i denne leiligheten i Miami, ser du på 3635 USD i måneden i ventekostnader. Det er for boliglån, eiendomsskatt, HOA-avgifter og forsikring. Det inkluderer ikke verktøy.
Og det er mer enn tre ganger hva det vil koste meg for min ekte strandleilighet på en av Europas mest spektakulære kystlinjer. Faktisk, det jeg betaler for beholdningskostnader pluss boliglånet mitt i Portugal, ville ikke engang dekket beholdningskostnadene alene på denne eiendommen.
Som jeg fortalte deg i går, er det viktig å vurdere beholdningskostnadene uansett hvor du bestemmer deg for å kjøpe.
Hva vil du betale i HOA- eller leilighetsavgifter, eiendomsskatt, forsikring, verktøy eller andre vanlige utgifter som dukker opp?
Dette er kostnadene som mange uerfarne boligkjøpere overser når de leter etter en eiendom. De fokuserer på teltfiguren, den opprinnelige kjøpesummen, uten å vurdere hva den eiendommen vil gjøre med deres månedlige kontoutskrift når de eier den.
Ved å kjøpe på et sted med lave beholdningskostnader, låser du inn oversett verdi. Du har ikke en eiendel som gir blødninger. Og du er ikke bundet til hjemmet ditt på den måten du ville vært når det koster deg godt over 1000 dollar i måneden bare for å holde lysene på. Du kan låse opp og gå når du vil. Og hvis du leier det ut, dekker du kostnadene dine og begynner å tjene mye raskere.
Det var en stor del av beslutningsprosessen min da jeg la et tilbud på leiligheten på Portugals sølvkyst.
Som jeg fortalte deg forrige uke, har ikke Silver Coast den typen inntektspotensial som ville gjøre det til en ekte doble-pengene dine BREV anbefaling. Den har en veldig kort turistsesong og ikke i nærheten av så mange besøkende og internasjonale kjøpere som Algarve. Selv ekte leiligheter ved havet her vil bare tjene €12.000 til €15.000 i året i korttidsleie.
Men gitt at holdekostnadene er så lave, er det nok for mine formål. Planen min er å bare bruke leiligheten i et par måneder i året, på det meste - og det vil ikke være i høysesongen. Så jeg kan leie den ut i juli og august og tjene nok til å dekke beholdningskostnader og en god del av boliglånet også.
Vi kan bruke samme hensyn til eiendom som gjør karakteren som en sann BREV avtale.
Med lave beholdningskostnader minimerer du utgiftene dine og maksimerer leieinntektene dine.
Ta en avtale BREV medlemmer hadde på Algarve i november i fjor. Vi kunne kjøpe leiligheter med ett soverom i en nøkkelferdig utvikling i Cabanas, bare en to-minutters spasertur til vannkanten, for €140 000. Jeg regnet med at disse leilighetene er verdt minst €165 000. Innen det andre året du leier ut, kan du generere € 1000 i måneden i leieinntekter, som øker til € 1400 innen år fem etter hvert som du bygger opp utleiekunder.
Skatten på disse leilighetene er bare €300 i året. Leilighetsavgiftene er bare €23 i måneden. Og eiendomsforsikring vil koste rundt 200 euro i året. Det blir totalt bare €65 i måneden.
Nå, kombiner det med miraklet med innflytelse – det er portugisisk bankfinansiering. Lån 75 % og du er med i avtalen for €35 000, pluss kjøpskostnader. Gjør det for å si, en 1,5 % fast rente over en 20-års periode, og tilbakebetalingene dine er bare €507. Med dine beholdningskostnader er det bare €572 i måneden. Og som jeg sa, du kan forvente å generere €1000 i måneden i leieinntekter.
I Europa er en av de største utgiftene generelt de innledende avsluttende kostnadene. For eksempel, i Portugal, på en eiendom verdsatt til €140 000, vil du forvente å betale omtrent 5 % i sluttkostnader – overføringsskatt, notarius publicus, eiendomsregistratorhonorarer, advokathonorarer.
Men etter det er dine løpende beholdningskostnader nominelle.
Det er et lignende scenario i Spania. De første kjøpskostnadene kan være høye. Forvent å betale ca. 10,5 % i kostnader for en brukt eiendom og ca. 13,5 % for et nybygg.
Når du har gjort opp kjøpskostnadene dine, vil beholdningskostnadene være relativt lave.
Ta avtalen jeg tok med BREV medlemmer forrige måned. Vi hadde en sjanse til å eie luksusleiligheter med 50 % rabatt på en av de beste beliggenhetene på Spanias Costa del Sol. Prisen vår for en to-roms leilighet var fra bare €164.000 ($193.337), redusert fra €325.000.
Fellesavgiftene er rundt €120 til €140 i måneden. Eiendomsskatt, mindre enn € 1000 i året. Og husforsikring, inkludert leieansvarsforsikring, koster bare €350.
Det er å eie i en av de mest ettertraktede destinasjonene i Europa. Costa del Sol får 320 soldager i året. Det er en fantastisk kyststrekning med strålende strender, gamle byer, utrolig mat, marinaer, shopping, underholdning og golfbaner i verdensklasse.
Plasseringen av disse leilighetene er fantastisk, rett overfor et av Europas mest prestisjefylte og luksuriøse golfanlegg, Finca Cortesin, og bare en kilometer fra stranden.
Jeg regner med en potensiell brutto årlig inntekt på €28 100 med korttidsleie. Det er basert på et belegg på 52 %.
Ved å bruke en spansk bank kan du finansiere opptil 70 % av kjøpesummen med en rente fra 1,65 % til 2,35 %...fast. La oss si at du får et 20-års fastrentelån på 2 % på disse € 164 000 leilighetene og låner 70 %... dine månedlige tilbakebetalinger vil være bare €580,75.
Så, etter alle utgiftene dine, vil det gi deg en nettoinntekt på omtrent €19 000 i året. Ta ytterligere 15 % til 20 % rabatt hvis du ansetter en utleieansvarlig.
I Portugal , Spania, Italia, Frankrike og andre europeiske land på min beat, kan du generelt stole på lave beholdningskostnader. Hvis du kjøper for investering, betyr dette at du legger inn mer nettoinntekt på slutten av måneden.
Hvis du kjøper et hjem til deg selv, er det også en stor fordel. Det gir deg større frihet til å leve den livsstilen du ønsker uten å pådra deg ekstra kostnader. Og med den rette eiendommen i Europa kan det være et ekstremt attraktivt tilbud.
Ta med denne hjem en av teamet mitt nylig kom over i Montegiorgio i det sentrale Italia som er oppført for bare €75.000 (ca. $88.500).
Hekker i de bølgende åsene i Marche-regionen, 30 minutter fra Adriaterhavskysten, er det et sted jeg kunne tenke meg å ta litt tid selv og nyte freden på landsbygda.
Den viktigste eiendomsskatten i Italia er IMU-eiendomsskatten, som beregnes på en eiendoms deklarerte verdi. Satt av lokale kommuner er det komplisert å beregne, men generelt varierer satsen fra 0,4 % til 0,7 %. Tall betaler rundt €300 i året på forsikring. Det gjør de tilbakevendende gebyrene dine utrolig lave. Du kan til og med ansette en eiendomsforvalter for å gjøre papirarbeidet og organisere betalingene dine for deg. Det vil koste rundt €150.
Kombiner det med et italiensk boliglån til en rente på under 2 %, og du snakker om svært lave månedlige kostnader. Jeg regner med litt over €300.
Selvfølgelig vil denne eiendommen trenge mye arbeid for å renovere og gjenopplive. Men med så lave utgående kostnader kan budsjettet ditt strekke seg mye lenger.
Dine kommentarer og spørsmål
Er det trygt å la eiendom stå ledig i Portugal?
Kommentar fra Joe: . Jeg leter etter et feriehus i Portugal, et som jeg kan komme over for å bo i en sesong eller så. Resten av året kan jeg la den stå uvirksom. Derfor er sikkerhet et problem. Vennligst gi råd.
Det er et utvidet syn på å få pensjonisttilværelse. Jeg er en kanadisk statsborger som bor og arbeider i Hong Kong.
Ronans svar: Hei Joe, Portugal er blant de tre beste landene i 2020 Global Peace Index, rangeringen av de sikreste landene i verden – til og med høyere enn Canada. Så det er et ganske trygt sted.
Men selvfølgelig, hvis du planlegger å forlate eiendommen din ubebodd over lengre tid, bør du fortsatt ta noen sikkerhetstiltak. Kanskje ansette en eiendomsforvalter for å sjekke inn på eiendommen nå og da. I turistområder er ubebodde eiendommer vanlig, og det er generelt ikke noe problem.
Når du skal skaffe deg bolig, må du imidlertid øke budsjettet ditt hvis du planlegger å benytte deg av Portugals investeringsprogram for bolig-for-eiendom. Minste eiendomsinvestering for å kvalifisere er €280 000 for en eiendom i et område med lav tetthet som er mer enn 30 år gammelt. Avhengig av alderen på eiendommen og hvor den ligger, går det opp til €500 000. Du kan lese hele rapporten min om Portugals Golden Visa i denne månedens RETA-utgave.