Det er sannsynligvis det galeste jeg har vært borti i alle mine år som speiding...
En hel by bygget fra bunnen av. Ikke bare fra grunnen av, men fra havbunnen. Fire menneskeskapte øyer, nesten 12 kvadratkilometer med gjenvunnet land, 300 000 hus, for anslagsvis 700 000 innbyggere.
Forest City på 100 milliarder dollar er et kinesisk-finansiert megaprosjekt som bygges på kysten av Malaysia, over sundet fra Singapore. Den ble lansert i 2006, og den forventes å bli levert innen 2035.
Da jeg først hørte om det, syntes jeg det hørtes langt søkt ut. Altfor ambisiøst. En milliardærs drøm som kanskje aldri blir realisert.
Så da jeg fikk beskjed om at det tok form, måtte jeg se det selv...
For 18 måneder siden sto jeg i Forest City showroom i Singapore omgitt av investorer fra Kina, Korea, Singapore og rundt om i verden.
Det var en mengde aktivitet. Gigantiske kinolerreter avslørte den enorme størrelsen på prosjektet. Men når sant skal sies, var til og med skalamodellen - som tok flere minutter bare å gå rundt - tilstrekkelig imponerende.
Planene til Forest City krever universiteter, kontorer, golfbaner, et bybanesystem. Trafikken vil gå under jorden og etterlate overflatenivået med frodig grønt løvverk. Miste et barn i denne nye byen? En drone vil dukke opp i løpet av sekunder. En trafikkforsinkelse eller ulykke? Det intelligente trafikkstyringssystemet vil justere trafikklysene og kjørefeltbruken.
Presentasjonen var som Sci-Fi. I Vesten ville et slikt prosjekt vært utenkelig. For stor. For problematisk. For dyrt. Men for kineserne er det bare business as usual.
Kina har investert i massive infrastrukturprosjekter i den større Sørøst-Asia-regionen, og rundt om i verden, i godt over et tiår.
Det hele er en del av Kinas belte- og veiinitiativ, et massivt løft for å koble Kina til verden på tvers av kontinenter, og et av de mest ambisiøse infrastrukturprosjektene som noen gang er unnfanget.
The Belt and Road Initiative blir ofte referert til som en silkevei fra det 21. århundre. Men det er mye, mye større.
Gjennom statlige og private investeringer – og massive lån til utviklingsfylker – går kineserne videre med et nettverk av veier, jernbaneforbindelser og skipskorridorer som til slutt kan ta inn 72 land og halvparten av verdens befolkning.
I følge Refinitiv er det nå 1590 belte- og veiprosjekter rundt om i verden, verdsatt til hele 1,9 billioner dollar.
Det er et geopolitisk mykmakt-initiativ, en form for lånebasert diplomati, og den klareste indikatoren til nå på Kinas økende økonomiske og politiske innflytelse.
Som en satsning mellom Kinas ledende eiendomsutvikler, Country Garden Group, og den malaysiske regjeringen Esplanade Danga 88 Sdn Bhd, er Forest City bare en liten del av Belt and Road Initiative, men en viktig...
Det er ikke bare en 'forstad' til Singapore. Målet er å skape noe nytt og selvstendig for å trekke folk fra hele regionen. Som en del av Iskandar Malaysia-sonen, en spesiell økonomisk sone som tilbyr skatte- og regulatoriske insentiver for investorer, er den ment som en utfordrer til Singapores økonomiske dominans.
Skalaen til Forest City er enorm. Men det begynner å gi mening når du speider i den store regionen.
Byer i Sørøst-Asia er fryktelig forurenset, overfylte og dyre. Jo mer tid jeg bruker i regionen, jo mer forstår jeg begrunnelsen for en ny by som denne.
Mens jeg satt i trafikken i Bangkok tenkte jeg på dette. Bangkok er et skrikende eksempel på en by som gir null mening for eiendomsinvestorer.
Det er en flomutsatt, synkende by som er latterlig dyr. Jeg besøkte et byggeområde for en førsteklasses bygning i et lite flott nabolag. Prisene var 13 000 dollar per kvadratmeter, eller 1 208 dollar per kvadratmeter. Det er komfortabelt over en million dollar for en leilighet på 1000 kvadratmeter. Leilighetsstørrelsene er små her. Så det er mer sannsynlig at du ser på $600 000 for 500 kvadratfot.
Over hele Sørøst-Asia finner du lignende overbelastede byer der trafikken tetter veiene og forurensning fyller luften. For det økende antallet velstående internasjonaliserte asiater, høres en elegant leilighet i en ny by omgitt av grøntområder og nær Singapores Changi flyplass veldig attraktiv ut.
Og sammenlignet med prisene i Bangkok og Singapore, begynner Forest City å se veldig attraktivt ut. Prisene her starter på rundt $170 000 for en 46 kvadratmeter stor leilighet (495 kvadratmeter). Det er ikke billig. Men mye billigere enn Bangkok, og for en lignende enhet i Singapore kan du betale nærmere $800 000.
Forest City viser seg også å være en stor velgjører fra sosial og politisk uro i Hong Kong.
Siden protestene startet i Hong Kong i juni i fjor, har forespørsler fra byens økonomiske talentmasse som ønsker å flytte, nådd rekordhøye nivåer. Rivaliserende økonomisk knutepunkt Singapore er det naturlige alternativet. Men Forest City ser også kjøpere fra Hong Kong strømme inn.
Overveiende er det imidlertid kineserne som kjøper her. De står for omtrent to tredjedeler av Forest City-enheter som er solgt så langt.
Mange av Kinas voksende øvre middelklasse ønsker å parkere rikdom i utlandet. Og for de som ikke har råd til leiligheter med flere millioner dollar i Vancouver eller London, virker en leilighet i Forest City som et godt alternativ.
Kanskje støttespillerne og investorene tror Forest City vil bli nok et Shenzhen, en gang en markedsby overfor Hong Kong, nå en by med 12 millioner mennesker og en av de raskest voksende i verden.
Det kan godt være det, men det er usikkerhet rundt prosjektet helt siden den malaysiske statsministeren forsøkte å legge restriksjoner på utenlandske kjøpere. Og av den grunn investerer jeg ikke eller anbefaler Forest City til BREV medlemmer.
Det er også kulturforskjeller som spiller inn...
En forskjell som er viktig for oss er at kinesiske kjøpere ser på eiendom først og fremst som en verdibutikk, ikke som en måte å generere fortjeneste på.
Din gjennomsnittlige Joe i Beijing eller Shanghai stoler verken på bankene eller det regjerende kommunistpartiet. Han kjøper ikke en leilighet i Forest City for verdistigning. Han har det greit med nesten ingen leieavkastning. Han vil bare gjøre pengene sine om til en hard ressurs i utlandet.
Som et resultat - til tross for kraftige makrotrender og andre drivere - er det ikke en flott region for utenlandske eiendomsinvestorer. Vi har å gjøre med en rikelig tilgang på kontantkjøpere som ikke kjøper av samme grunner som oss.
Det er en grunn til at Sørøst-Asia ikke er et sted du bør tenke på å kjøpe.
Men det finnes unntak...
Når jeg tar et dypere dykk inn i det sørøstasiatiske eiendomsmarkedet, vil jeg avsløre det eneste stedet jeg noen gang har gitt en anbefaling i denne regionen.
Dine kommentarer og spørsmål
Spørsmål fra Larry: Hei Ronan. Jeg ser på Algarve som et permanent pensjonistmål om to til tre år. Men jeg er interessert i å kjøpe en eiendom tidligere, slik at jeg kan bruke den selv om vintrene og leie den ut i sommerhøysesongen. Jeg ser sannsynligvis i området $250 000 til $300 000, forutsatt at jeg kan få et lån med 20% ned.
Jeg er også interessert i Golden Visa-muligheten. Det jeg ikke er klar over er om de ulike minimumsinvesteringsterskelene (€350 000/€ 500 000) gjelder for den totale eiendomsverdien eller beløpet som opprinnelig ble investert? Med andre ord hvis jeg skulle kjøpe en eiendom på 500 000 €+ med 20 % ned ville det kvalifisere? Hva om jeg skulle kjøpe to forskjellige eiendommer, en snart og en om to til tre år (med en samlet verdi på €500 000+), ville det kvalifisere?
Takk for all innsikt du kan tilby.
Ronans svar: Hei Larry. Godt spørsmål. Før jeg går inn i det, vil jeg være klar over minimumsinvesteringen som kreves for Portugals Golden Visa.
Hvis du investerer i eiendom under Portugals Golden Visa, er du pålagt å kjøpe en eiendom som koster mellom €280 000 og €500 000, avhengig av eiendomstype og beliggenhet.
Minimumsinvesteringen for en ny eiendom er €500 000.
For en eiendom som er eldre enn 30 år og i et byfornyelsesområde, er minimumsverdien €350 000.
Og for en eiendom som er eldre enn 30 år og med lav tetthet, er dette minimum €280 000.
Investeringen kan bestå av en eller flere eiendommer, så lenge minimumsterskelen er nådd.
Du kan ta opp et portugisisk boliglån for å hjelpe til med å dekke kostnadene for eiendommen din hvis du planlegger å bruke mer enn minimumsbeløpet, men du må være i stand til å nå minimumsinvesteringen med en kontantoverføring fra en bankkonto utenfor Portugal.
Dette betyr at hvis du ønsker å kjøpe eiendom for la oss si $800.000, og minimumsinvesteringen er $500.000, bør du ha $500.000 kontanter, men du kan bruke et boliglån for å dekke de ekstra $300.000.
