Du vurderer å kjøpe en leilighet i Latin-Amerika ... kanskje i Panama City eller i Medellín, Colombia. Agenten din har vist deg en splitter ny leilighet med to senger i en glitrende høyblokk. Den har et gourmetkjøkken og et spa-lignende hovedbad.
Men du vet fra forskningen din at den eldre bygningen rett ved siden av har to-sengs leiligheter til halve prisen. Jada, de er datert - men du vil ha mye penger til overs for å gjøre en tilpasset oppussing.
Hvorfor så stor prisforskjell?
En grunn er at latinske kjøpere vanligvis vil ha nytt og skinnende. De betaler gjerne mer for de nyeste finishene og oppdatert stil.
Men det er noen andre grunner til at eldre leiligheter selges for så mye mindre...
La oss starte med de to største fordelene ved å kjøpe en eldre leilighet.
For det første er det verdien. Eldre leiligheter er en god måte å kjøpe et hjem i et ønskelig område hvis du har et stramt budsjett. Eller du kan ganske enkelt pakke en mye større leilighet. Jeg har sett en eldre leilighet med mer enn 2000 kvadratmeter boareal oppført til samme pris som en splitter ny leilighet med bare 1000 kvadratmeter ved siden av hverandre i Panama . Den eldre leiligheten hadde marmorgulv, skap i hardtre og den samme havutsikten som den mye dyrere (om enn nyere) naboen.
Eldre leiligheter er ofte på førsteklasses steder. Vi vet alle at når du kjøper eiendom, er beliggenhet nøkkelen. En eldre leilighet kan gi deg muligheten til å eie en leilighet med en førsteklasses beliggenhet i sentrum hvor du kan gå til shopping, spisesteder, jobb og underholdning. Du ser dette i Medellin hvor nyere bygninger ofte er på mer marginale steder, hvor du trenger en bil.
Så hva er avveiningen? Eldre leiligheter vil sannsynligvis trenge en ombygging. Kjøkken- og baderomsinnredning kan se svært datert ut. Du får kanskje ikke en åpen planløsning eller fine finisher. Du må beregne hvor mye en ombygging vil koste – og om den vil tilføre verdi.
Så er det delene du ikke kan endre. De sosiale områdene i nyere leilighetsbygg er generelt mye mer avanserte, med toppmoderne treningssentre, festlokaler, boblebad og minikinoer. Lobbyen kan se ut som et luksushotell. Noen ganger har eldre bygninger ikke engang så mye som et svømmebasseng.
Men det er to store ulemper som ofte dukker opp med eldre leiligheter som du må passe på.
Den første er kostnadene. I leilighetsbygg er det månedlige avgifter som går til rengjøring og vedlikehold av fellesarealene i leilighetsbygningen. De betaler lønnen til sikkerhetspersonell, vaktmestere og administratorer. Den månedlige avgiften bør også inkludere en sum som er innbetalt til et reservefond. Det reservefondet er der for en regnværsdag - hvis hele taket på bygningen må skiftes, heisen går i stykker eller sprinkleranlegget må oppdateres. Dette er mye mer sannsynlig å skje i en eldre bygning.
I Latin-Amerika prøver eiere ofte å kutte sine månedlige leilighets- eller foreningsavgifter til benet. De betaler nok til å finansiere daglige utgifter som vekterens lønn eller rengjøring av gangene. Men det er ingenting til overs for reservefondet. Og når en stor billettkostnad dukker opp, vil mange eiere ikke betale for det.
Jeg har stått i kø i en eldre bygning med bare én fungerende heis. De to andre trengte store reparasjoner, og flertallet av eierne ønsket enten ikke å betale for det eller hadde rett og slett ikke råd til å gjøre det på grunn av skilsmisse, arbeidsledighet eller mangel på sparing.
Og jeg har hørt skrekkhistorier om 'spesiell vurdering'-regninger på $80 000 per leilighet for å fikse store feil ... fordi eiere ikke hadde betalt til et reservefond på flere år.
Du bør alltid be om å se bygningens regnskap hvis du kjøper en leilighet. Se på årets budsjett, hvor mye eiere vil betale per måned, hva det dekker og hva det er brukt på. Be om å se anslag for neste år. Spør om det finnes et reservefond og hvor godt finansiert det er.
Finn ut om det er planlagte spesielle vurderingsregninger for å dekke store billettutgifter som å bytte tak eller heisene. Spesielle takster belastes når det ikke er nok penger i reservefondet til å dekke kostnadene ved større arbeider eller reparasjoner. En venn kjøpte en leilighet og spurte ikke om noen planlagte spesielle vurderinger. Måneder etter at han flyttet inn, ble han rammet av en regning på 25 000 dollar for å erstatte taket. Alt var der i papirene - men han hadde ikke gjennomgått det.
Se på oppsettet av leilighetsforeningen, hvem som bestemmer hvor mye eiere skal betale per måned og hvordan det fordeles. Sjekk om det er en tidsplan for løpende vedlikehold og løpende reparasjoner. Og finn alltid ut hvilke muligheter eiere har hvis de er uenige i kostnadene for månedlige avgifter eller spesielle vurderinger.
Det andre viktige faktum du trenger å vite med eldre leiligheter er at de kanskje ikke kvalifiserer for bankfinansiering. I store deler av Latin-Amerika vil banker ofte ikke tilby boliglån på eldre leiligheter. Når leiligheten er mer enn 20 år gammel, begynner lånet for verdivurdering bankene vil tilby å falle. Innen leiligheten er 30 år gammel, vil færre banker ønske å tilby finansiering ... og de som gjør det vil tilby et mye lavere lån til verdi. Når leiligheten er 40 år gammel, er det nesten umulig å finne noen form for bankfinansiering.
Du tror kanskje ikke det betyr noe hvis du har penger til å kjøpe. Men hvis du bestemmer deg for å selge leiligheten på et senere tidspunkt, må du finne en annen kontantkjøper. Det betyr en mye mindre pool av potensielle kjøpere. Dette er hovedgrunnen til at du kommer over eldre leiligheter til gode priser.
Dine kommentarer og spørsmål
Don sier : Kjære Ronan, jeg har vært på gjerdet om å bli med Eiendom Trend Alert , jeg har mottatt e-poster siden 2016.
Jeg innser at det er mer lønnsomt å kjøpe pre-konstruksjon og feste-overdeler, men jeg ser etter en avtale på ferdige eiendommer, jeg vil ikke vente tre til fem år.
Ronan sier: Hei Don. Jeg skjønner det... Hvis planen din er å bruke eiendommen selv i umiddelbar fremtid, kan det hende at forhåndsbygging ikke er noe for deg.
Spørsmålet mitt er, hvilken destinasjon er du interessert i? Vi har hatt noen gode tilbud i Spania og Portugal hvor beholdningen er komplett.
Nylig i Spania, for eksempel, hadde vi sjansen til å eie luksusleiligheter ved siden av et av Europas mest prestisjefylte 5-stjerners golfresorts på Costa del Sol med 50 % rabatt.
Desto søtere fordi utlendinger kan låne inntil 70 % av eiendomsprisen til faste priser på 2,32 % fra banken.
Ettersom Europa mister denne covid-krisen, forventer jeg mer urolig inventar der borte. I Spania og Italia har denne krisen vært lengre og dypere enn jeg forutså. Vi kan forvente store prisfall på førsteklasses eiendom og vil finne oss bortskjemt med valgmuligheter på gode bolthole-eiendommer.
