De siste ukene har flere av dere tatt kontakt for å få anbefalinger...
'Bør jeg kjøpe i Belize?'
'Har du noen tanker om å kjøpe eiendom i Cuenca, Spania?'
Jeg elsker å lese spørsmålene dine, og jeg prøver å svare på så mange jeg kan. Men jeg har også et spørsmål til deg:
Hva slags investor er du?
Å vite svaret på dette vil gå en lang vei mot å vite hvor du bør eller ikke bør investere.
Ta mitt tilfelle, for eksempel...
Akkurat nå er jeg på Portugals sølvkyst, og slår meg ned i min nye base i Praia D’El Rey. Jeg elsker det her. Været er akkurat slik jeg liker det - ikke behov for oppvarming eller air-con. Jeg har noen av de fineste golfbanene i Europa rett utenfor døren. Hvis jeg har lyst til å spasere i de trange, brosteinsbelagte gatene i en middelalderby eller sette meg ned til en tradisjonell sjømatmiddag, er Óbidos bare 20 minutter unna. Hvis jeg vil ha en travel by, er Lisboa bare en times kjøring unna. Det oppfyller alle mine kriterier for deltidsbase.
Faktisk er jeg så evangelisk om dette stedet, og verdien du kan finne her, jeg har vært glad for det til venner og familie. Jeg har til og med begynt å undersøke eiendommer for en spesialutgave av Dream Homes Digest for BREV (som vil være tilgjengelig for medlemmer senere denne måneden).
Men jeg vil være tydelig, jeg kjøpte i Praia D’El Rey fordi jeg var på utkikk etter en livsstilsinvestering. For en ren finansiell investering er det bedre muligheter andre steder...
Derfor kjøpte jeg i Algarve i Sør-Portugal. Der fant jeg en overtatt luksusleilighet for €410 000 som jeg kunne kjøpe uten penger og et boliglån på 1,1 %. Bare noen få uker senere fant jeg en identisk enhetstype oppført for hele €830 000.
Dette er super blue-chip leiligheter, slik at du kan trekke inn €48 000 til €55 000 i året i leieinntekter. Selv i den nedre enden snakker du €4000 i måneden. Du er i positiv kontantstrøm helt fra start.
For meg er det mer fornuftig å bo der jeg ønsker å bo ... og å investere der tallene gir mest mening.
Men hvis du bare ønsker å bo utenlands på deltid, kan det være fornuftig for deg å kjøpe et sted som dekker både livsstils- og inntektsbehov.
Poenget mitt er at du må være klar fra starten av hva du ønsker å få ut av eiendommen – og hvor mye du er villig til å legge inn.
Her er noen trinn du kan ta for å finne ut hva slags investor du er.
Først må du bestemme om du kjøper som en investering eller kjøper en andre/pensjonistbolig.
Du må ta frem et stykke papir og nådeløst profilere deg selv.
Hvis du kun kjøper for investering, bør valgene dine avhenge av dine økonomiske mål, din eksisterende portefølje (eiendom, aksjer, obligasjoner, etc.), din toleranse for risiko, og ganske enkelt årsakene til at du er med i spillet. Det kommer med andre ord an på hva slags investor du er. Det er den første avgjørelsen du må ta når du går inn i det globale eiendomsinvesteringsmarkedet.
Til å begynne med kan det virke som en enkel oppgave å bestemme hvilken type eiendomsinvestor du er ... en som neppe fortjener mer enn noen få øyeblikk av tiden din. Dette er langt fra sannheten. Til syvende og sist vil typen investor du er langt på vei til å bestemme hvilken type eiendom du ser på, og hvilken type eiendom du til slutt vil kjøpe.
Selv om det er hundrevis av faktorer som til slutt vil gå inn i din endelige avgjørelse, vil det å finne ut det grunnleggende nedenfor hjelpe deg med å komme i gang:
- Dine grunner for å gjøre investeringen
- Din toleranse for risiko, og hvor mye du må investere
- Hvordan du har tenkt å finansiere eiendommen
- Behovene til din eksisterende portefølje
- Ditt nivå av erfaring i markedet
- Graden av involvering du ønsker å ha for å administrere eiendommen
La oss se på disse én om gangen.
Hvorfor gjør du investeringen?
Det er mange grunner til å investere i utlandet, og hos de fleste er det flere faktorer som spiller inn. Jeg liker å tenke på en investors motivasjon som å falle langs et investeringskontinuum.
I den ene enden av kontinuumet er det kjøperen som ønsker å bruke og nyte eiendommen, beholde den på ubestemt tid, og til slutt gi den videre til arvingene sine.
Eventuelt videresalg av eiendommen er ikke et problem for denne kjøperen. Uten tvil kan dette ikke engang kvalifisere som en 'investering' i økonomisk forstand, men mer som en langsiktig investering for familien. Jeg har inkludert det her som et referansepunkt for sammenligningsformål.
I den andre enden av skalaen er det kjøperen som bare bryr seg om investeringspotensialet til eiendommen. Det er ikke viktig hvilken type eiendom det er, hvor den er eller hva den er til, så lenge potensialet for god avkastning er høyt. Noen av disse investorene ser aldri eiendommene deres. De fleste medlemmer av min Eiendomstrendvarsel ( BREV ) som nylig kjøpte preconstruction i Brasil er kun i det for investeringsoppsidepotensialet.
Selvfølgelig er det et uendelig antall gradienter mellom de to. Mange av dere vil falle et sted i midten: du ønsker å kjøpe en eiendom du liker på et sted du liker å besøke, med et rimelig potensial for verdistigning eller inntekter fra leieavkastning.
Hvorfor betyr dette noe? Hvis du er helt til venstre på skalaen og du alltid har drømt om å eie et stykke Italia, kan du være interessert i å kjøpe et hjem i en siciliansk bakkeby for $30 000. Det vil sannsynligvis bare sette pris på beskjedent over tid - og du vil aldri leie det - men det er ikke derfor du kjøpte det. Hvis du er helt til høyre på skalaen, ville ikke denne eiendommen vært noe for deg.
Din toleranse for risiko
Du må stille deg selv spørsmålet 'Hvor mye penger må jeg investere, og hvor mye er jeg villig til å sette i fare?' Dette er viktig, siden større risiko generelt kan høste høyere gevinster ... og selvfølgelig kan påføre større tap.
For å svare på spørsmålet må du vurdere flere faktorer. Blant disse er prosentandelen av dine samlede eiendeler som kreves for en potensiell investering, hvor nær du er å trenge pengene til pensjonering eller en annen økonomisk forpliktelse (mennesker fem år fra pensjonisttilværelsen vil generelt påta seg en lavere risiko enn folk som er 20 år unna), og kanskje viktigst av alt, ditt generelle komfortnivå med økonomisk risiko.
Hvorfor er komfortnivå viktig? En åpenbar ting er at du vil være engstelig for investeringen hvis du har overskredet komfortsonen din. Men mye viktigere enn søvntap – i hvert fall fra et økonomisk perspektiv – er at det å være ukomfortabel med en investering kan føre til at du tar forhastede eller forhastede beslutninger hvis markedet svinger i fremtiden.
Hvordan forholder dette seg til å kjøpe en investeringseiendom? Egentlig på samme måte som det gjelder enhver investering. Du velger en investering som samsvarer med din risikoprofil. For eksempel kan kjøp av prekonstruksjon bety at du dobler, tredobler eller til og med 5X pengene dine raskt, men det kommer med mye større risiko enn å kjøpe et ferdigstilt hjem i et etablert samfunn.
Historisk sett, på grunn av deres relative ustabilitet og mangel på regulering, er investeringer i utviklingsland generelt mer risikabelt enn i første verdens utviklede land. Det er ikke slik verden ser ut for meg i dag. Jeg ser på de utviklede markedene som overpriset og med risiko for en betydelig nedadgående korreksjon. Og jeg ser sterke muligheter for å komme inn i første etasje i utviklingsmarkeder.
Du skal få høyere avkastning for å ta høyere risiko. Verden er opp ned akkurat nå i denne forbindelse. Den utviklede verden med høy risiko viser svak avkastning.
Dine alternativer for finansiering
Hvordan du kategoriserer deg selv som eiendomsinvestor har mye å gjøre med hvordan du har tenkt å finansiere kjøpet. Hvis du er en kontantkjøper uten noe ønske om å utnytte posisjonen din gjennom finansiering, vil prosessen være enkel for deg. Ellers avhenger alternativene du har for finansiering i stor grad av hvilket land du kjøper i.
Dine finansieringsmuligheter vil til en viss grad påvirke hva slags eiendommer du vil være i markedet for. For eksempel, hvis du har penger å bruke, kan du virkelig investere i hva som helst. På den annen side, hvis du trenger finansiering og ikke eier eiendom for å bruke til å sikre et lån hjemme, kan det være lurt å fokusere oppmerksomheten på prosjekter der utviklerfinansiering er tilgjengelig - som ofte er tilfellet med off-market avtaler jeg tar med BREV medlemmer – eller på å slå seg sammen med andre investorer, eller på 'off-plan' investeringer der du ikke trenger alle pengene på forhånd.
Det er steder på beatet mitt hvor nordamerikanere kan låse ned attraktiv bankfinansiering. For eksempel i Portugal, hvor utlendinger kan sikre 80 % boliglån til under 1 %.
Ikke glem at finansiering blir enda mer attraktivt når du låner i valutaer som forventes å falle i verdi mot dollar, siden du betaler tilbake lånet tilsvarende færre dollar.
Hva passer godt inn i din eksisterende portefølje?
For å være velbalansert bør investeringsporteføljen din ha en rekke eiendeler som inkluderer eiendom, og eiendomsporteføljen din bør også ha en blanding av eiendommer.
Innenfor eiendomsbeholdninger liker mange investorer å lage en blanding som ligner på den totale porteføljen deres. Det vil si at de blander aggressive investeringer med høyere risiko med langsiktige investeringer med jevn vekst. For eksempel, hvis du er 20 år fra pensjonisttilværelsen – eller på annen måte trenger kapitalen – vil investeringsmiksen din inkludere en høyere prosentandel av aggressive eiendomsinvesteringer fokusert på vekst og kapitalgevinst.
På den annen side, hvis du er nær pensjonisttilværelsen, bør eiendomsinvesteringene dine lene seg nærmere mer konservative, jevn vekst, inntektsproduserende eiendommer.
Investering i uutviklet rå strandfront nær Tulum på Mexicos Riviera Maya for 20 år tilbake er et godt eksempel på en aggressiv investering. Verdiene økte med 20 ganger eller mer etter hvert som fremskrittsveien rullet gjennom ... men det er fordi fremskrittsveien ikke var en 'sikker' ting.
Kriseinvesteringer i Venezuela i dag er et annet godt eksempel på en investering i aggressiv stil.
På den annen side vil en leilighet i en etablert europeisk andre by anses som et mer konservativt kjøp. Europas toppbyer som Paris eller London føles risikable akkurat nå ettersom verdiene har blitt drevet så høye av oppfatningen at de er en trygg havn.
Ditt nivå av erfaring i markedet
Erfaringsnivået til en investor bør samsvare med typen investeringer de gjør. Nye investorer vil være best egnet til – og mer komfortable med – noen av de mindre komplekse investeringene.
For eksempel kan det være greit å gjennomføre et utviklingsprosjekt på egen hånd i et fjerntliggende hjørne av utviklingsland hvis du har litt erfaring i landet, kan språket og har deltatt i denne typen investeringer før, men kanskje ikke riktig for din første utenlandsopplevelse.
Administrerte ferieutleie er en relativt trygg og enkel investering, det samme er investeringer i virksomheter der du har betydelig erfaring – som en B&B – selv om en B&B krever ditt personlige engasjement.
Ditt ønskede nivå av involvering
På samme måte som å investere i finansmarkedene, forteller graden av deltakelse du kan søke på satsingen deg noe om hvilken type investering du bør gjøre. Det er investeringer som krever minimalt med personlig involvering, og andre som krever mye av din oppmerksomhet.
For å gi et eksempel på lavt engasjement, kan du vurdere å investere i en ferieleie på et utvalgt feriested. Hvis du kjøper en kvalitetseiendom og sørger for en pålitelig eiendomsforvalter, har du råd til å være ganske «hands-off». Eiendomssjefen vil holde den leid for deg, ta seg av alt vedlikehold, og i mange tilfeller gjøre reklamen som får leietakerne til å komme inn. Du kan nyte eiendommen selv fra tid til annen, og ellers slappe av og samle din del av eiendommen. leieinntekt.
Etter hvert som vi beveger oss opp i involveringsskalaen, ser vi at de som ønsker å kjøpe en eiendom og «snu» den når prisen stiger, krever litt mer aktiv deltakelse, da de må overvåke markedet i det minste av og til og være klare til å selge når tiden er inne.
Det som krever enda mer av din oppmerksomhet er restaureringsprosjekter, utvikling av egen eiendom eller administrasjon av egen virksomhet. Disse er ikke nødvendigvis vanskelige – avhengig av din erfaring – men du må kunne bruke passende tid på å få investeringen til å fungere.
Før du kjøper, tenk nøye gjennom tiden du kan bruke på å overvåke eller administrere investeringen din.
Å bestemme hva slags eiendomsinvestor du er tar hensyn til mange faktorer. Du bør rangere og profilere deg selv. Når du har en bedre ide om hva slags global eiendomsinvestor du er, vil du ha lettere for å begrense de mange alternativene dine.
Glad, sunn og vellykket investering. Nyt reisen.
Dine kommentarer og spørsmål
Ricardo sier: Hei Ronan. Jeg lurte på om du har gjort noe BREV avtaler i Belize, og, enda viktigere, om du har noen på gang i fremtiden? Jeg planlegger å gå av med pensjon der om cirka syv år.
Ronan sier: Hei Ricardo. De delene av Belize hvor jeg ser det mest potensiale er generelt ikke egnet for den typen medlemsavtaler jeg arrangerer for BREV medlemmer. For eksempel, i Placencia, hvor jeg har identifisert en fremskrittsvei, er alt lite og boutique, det er få store utviklere som opererer ... og ingen som har noe for seg BREV .
Det betyr imidlertid ikke at vi ikke kan finne avtaler.
På min siste tur til Placencia besøkte jeg en utelukket eiendom som en bank prøvde å fjerne fra bøkene deres. Det var et lite prosjekt på 31 lodd. En utbygger hadde fått tillatelsene sine og begynte å sette inn infrastrukturen, men solgte bare to tomter før banken tvangsauksjonerte. Landet går fra hovedveien gjennom halvøya, til lagunen.
Banken hadde i utgangspunktet prøvd å selge dette prosjektet for 1,4 millioner dollar, men de hadde ingen mottakere. Jeg fikk beskjed om at de ville ha et tilbud på rundt $600 000 for landet.
Selv med kostnadene ved å fullføre infrastrukturen – jeg regnet med at det ville koste ytterligere 500 000 dollar – så avtalen ut som en hjemmekjøring.
Jeg tok den med til BREV umiddelbart. Jeg regnet med at du kunne selge 29 av tomtene for opptil 100 000 dollar hver, totalt 2,9 millioner dollar på en investering på 1,1 millioner dollar. Fint overskudd.
Men den eventuelle kjøperen tok en enklere vei. Han betalte 500 000 dollar til banken. Og så satte han seg tilbake og gjorde ingenting ... før han solgte det videre for 1,1 millioner dollar i oktober 2018. Han doblet pengene sine på mindre enn ett år med null innsats og en liten mengde overhead.
Så snart jeg hører om en annen sterk Belize-mulighet, vil jeg dele den med BREV medlemmer.
I mellomtiden, hvis du er interessert i å tjene penger i Belize, foreslår jeg at du begynner å snakke med kontakten min der. Hvis du er en BREV medlem, finner du kontaktinformasjonen hans i din BREV Rolodex.
Følg med…
Ta kontakt med Ronan på Instagram eller Facebook
Ditt daglige drømmehjem
Kristdala, Sverige
795 000 svenske kroner (95 420 USD)
Dette svenske hjemmet ligger omtrent fire timer sør for Stockholm, i den lille landsbyen Kristdala. Dette hjemmet med tre soverom og ett bad er midt i en restaurering, men trenger fortsatt litt arbeid. Den har i underkant av 1400 kvadratmeter boareal, kjøkken, spisestue, stue med vedovn og kjeller. Hagen har frukttrær, bjørker, og stor plen samt garasje og uthus.
Husk at vi ikke tjener penger på noen oppføringer som deles her i Your Daily Dream Home-delen. Vi har ingen hund i kampen. Vi deler bare kule eiendommer vi har funnet.
Jeg har ikke besøkt denne eiendommen eller gjort due diligence på den. Hvis du er interessert i oppføringen, bør du ansette en advokat og gjøre din egen due diligence.