Som eiendomsinvestorer har det aldri vært en bedre tid å låne penger … for å bruke innflytelse.
Utnytting fungerer ved å bruke andres penger til å kjøpe en eiendom, og dermed minimere den første investeringen din og frigjøre kontantstrømmen din.
Akkurat nå er vi i et historisk lavrentemiljø. Det betyr at penger aldri har vært så billig.
I Europa, for eksempel, har noen långivere begynt å tilby 0 % boliglån. Og nordamerikanere kan låne opptil 80 % belåningsgrad på en eiendom til en rente under 3 %.
Hva betyr dette i reelle termer?
Vel, la oss sammenligne det med en tid da rentene ikke var så gode.
På 1980-tallet hevet den amerikanske sentralbanken renten til historiske høyder. Faktisk så høy at den gjeldende 30-årige faste boliglånsrenten var 18,5 % i 1981.
Hvis vi hadde samme rente i dag, ville en bolig på $300.000 med 20% ned kostet deg $1.337.424. Det er over 1 million dollar betalt i renter alene.
Ikke en så hot deal.
Med lave renter betaler du imidlertid lite over boligens verdi. For eksempel, med en rente på 3 %, ville samme bolig koste deg bare 364 266 USD over 30 år... Og husk at du bruker andres penger til å gjøre det.
Dette er kraften til innflytelse...
Historisk sett har det aldri vært et bedre tidspunkt å dra nytte av det enn akkurat nå...
Og som seniorforskeren min, Margaret Summerfield, forklarer, er det mer enn én måte å dra nytte av finansiering på. Med vår BREV – Kun avtaler, for eksempel, medlemmer får innebygde attraktive betalingsplaner og utviklerfinansiering – noe som gir stort oppsidepotensial.
Les videre…
Hvorfor du bør være oppmerksom på å utnytte
Av Margaret Summerfield
På slutten av 1980-tallet kjøpte en venn av mannen min sitt første hus i Storbritannia.
Han hadde en god jobb, men begrenset sparing. Det var ikke et problem med banken hans, som fortalte ham at det var fleksibilitet på lånet til verdi de kunne tilby.
Han fant et hus han likte og møtte lånerådgiveren i banken. Huset trengte litt arbeid, sa han til låneansvarlig; vinduene og varmeovnen måtte skiftes ut.
Banken tilbød ham et 100 % boliglån. Og deretter lagt til 10 % ekstra for å dekke kostnadene ved å bytte ut vinduene og ovnen.
Min manns venn brukte umiddelbart de 10% på en familieferie. Ovnen og vinduene, tenkte han, kunne vente.
Fortsett noen år, og ting gikk ikke bra. Boliglånet hans var variabel rente, knyttet til markedet. Og boliglånsrentene steg i spiral. I 1987, da han tok opp boliglånet, var de nesten 8,3 %. I 1989 var de nord for 14%.
Han slet med å holde seg på toppen av boliglånet. Han klarte rett og slett ikke å dekke de månedlige betalingene. Familie og venner stilte opp med litt penger, men det var ikke nok.
Til slutt tvangsfestet banken. Og deretter solgt på huset for 30% mindre enn boliglånet. Det etterlot en stor usikret personlig gjeld som han fortsatt var ansvarlig for ...
Jeg husket min manns venn da jeg nylig ble spurt om hvordan eiendomsprisene i Belize hadde klart seg det siste tiåret. Mer eller mindre stabil (på den type eiendom som utlendinger kjøper i Belize) var svaret mitt. En stor grunn til det er mangel på innflytelse.
I Belize kan du ikke få bankfinansiering som utenlandsk kjøper. Du betaler kontant. Det har sine ulemper – det binder opp kapitalen din – men det har én stor oppside. Det demper markedet.
Min manns venn var en av utallige mennesker i Irland, Storbritannia og andre deler av Europa som fikk tilgang til billige banklån med høy LTV på 1980-, 1990- og begynnelsen av 2000-tallet. Etter hvert som eiendomsprisene steg, ble det panikk for å få en fot på rangstigen. Det var spesielt akutt med førstegangskjøpere. Hvis du ikke kjøpte nå, gikk resonnementet, med måten prisene steg, ville du kanskje aldri eie et hjem.
Selvfølgelig førte det til et kjøpsvanvidd som bare økte prisene enda mer.
Bankene bidro til å legge til rette for dette med enkel kreditt. At 110% boliglån var langt fra unikt. De gamle boliglånsreglene ble kastet ut av vinduet. Lønnsslipper og inntektserklæringer burde ha begrenset hva bankene ville låne ut. Men altfor ofte var boliglånene som ble tilbudt ute av bom med inntekt.
Det som vanligvis følger etter en megaboom er en oppmykning eller en byste. Det er en kollaps av selvtillit. Sentralbanker blir nervøse. Et stort finansinstitutt eller et stort konglomerat går oppover, arbeidsledighetstallene begynner å stige, rentene går opp. Boliglån faller inn. Foreclosures blir hyppigere.
Den økonomiske nedgangen i Europa på slutten av 2000-tallet utløste en kollaps i eiendomsmarkedet i land som Spania og Irland. Spania hadde for mange boliger (anslagsvis 2 millioner på et tidspunkt), bustede eiendomsutviklere, banker med enorm eiendomsgjeld. I Irland kollapset eiendomsprisene i noen tilfeller til bare 20 % til 30 % av toppverdiene. En viktig faktor i begge land var slapp utlån fra banker – til både kjøpere og eiendomsutviklere.
Det er definitivt et pluss for eiendomsmarkeder og kjøpere når bankene er glade for å låne ut (og, spesielt i Spania og Portugal, gjerne låner ut til utenlandske kjøpere så vel som lokalbefolkningen). Men på steder som Placencia , Belize, hvor utenlandske kjøpere er en betydelig del av markedet, er kontanter kongen. Det betyr mindre likviditet – et mindre antall kjøpere når du ønsker å selge. Men det betyr også at det er mindre sannsynlighet for et markedskrasj; huseiere har mye hud i spillet. Du kommer over individuelle selgere i krise, med forpliktelser eller økonomiske oppringninger hjem, som reduserer prisantydningen for et raskt salg. Men du ser ikke prisene over hele linjen synke til 20 % eller 30 % av toppverdiene, slik de gjorde i Irland etter det økonomiske krakket i 2008.
Dette er grunnen til at noen av de beste tilbudene i BREV er i fremvoksende markeder, uten enkel bankfinansiering. De er steder hvor utenlandske kjøpere vanligvis trenger kontanter. Men mange av disse avtalene kommer med innebygde attraktive betalingsplaner og utviklerfinansiering, så BREV kjøpere kan spre sine betalinger og ikke binde opp kapital. Det er en stor fordel med BREV medlemskap – utviklere tilbyr vanligvis ikke finansiering til alle utenlandske kjøpere. Det lar medlemmer ha et andre hjem eller investeringseiendom med stort oppsidepotensial ... og med økonomi.
Dine kommentarer og spørsmål
sier Helen : Hei Ronan, mannen min og jeg er veldig interessert i å investere i utlandet. Jeg er pensjonist og han går av med pensjon om to år. Vi er på utkikk etter en investering som vi kan leie ut for å skape inntekter, og så i løpet av få år flytte inn til. Vi har et beskjedent reiregg og vil gjerne vite hva vi kan kjøpe som ikke vil gå over $150 000. Vi elsket Tulum, Panama og Costa Rica. Jeg ser frem til å høre fra deg om hvordan du blir medlem og investeringsmuligheter.
sier Ronan : Hei Helen.
Akkurat nå er det en rekke BREV muligheter som samsvarer med kriteriene dine – og flere avtaler på vei. Men siden du til slutt leter etter et hjem for deg selv, bør du se utover investeringsvinkelen og vurdere hva dine personlige preferanser er, siden hver destinasjon er et veldig forskjellig prospekt. Så, når du har begrenset dine preferanser, kan du snakke med BREV concierge om de best passende tilbudene for deg.