I oktober i fjor, under en enorm speidertur i Portugal, fant jeg meg selv stående i et super-high-end, masterplanlagt feriested i Algarve sentrum.
Rundt meg var boliger verdt alt fra €1,8 millioner til €10 millioner.
I hånden min lå en stor pose med nøkler...
Jeg visste at de åpnet dørene til minst fem av hjemmene, men jeg visste ikke hvilke.
Jeg visste også at det å åpne den rette døren kunne føre til en uventet pris på €120 000 eller enda mer.
Dette er den typen situasjon jeg ofte befinner meg i når jeg speider på eiendom...
En oversett mulighet ... en undervurdert eiendom ... Snakk med den rette personen, ta den rette kontakten, og du kan sitte på en gullgruve.
Og når globale reiser er begrenset, har min boot-on-the-ground-tilnærming til eiendomsspeiding aldri vært mer verdifull.
Kanskje mer enn noe annet sted i verden, har jeg brukt det på Portugals Algarve. En region som er nesten uten sidestykke i Europa når det gjelder avkastningen den kan tilby kunnskapsrike eiendomsinvestorer...
Algarve har perfekt vær, med 300 solskinnsdager i året, fantastiske strender og golf i verdensklasse. Det er lett å komme seg dit, levekostnadene er lave, maten er god, og det er trygt ... fredelig.
Dens solfylte strender tilbyr perfekte tilfluktssteder for alle typer, fra de som søker et energisk natteliv, til familier som leter etter bortgjemte opphold ved siden av store gylne sandstrender. Den har historiske attraksjoner i tidligere mauriske byer, termiske kilder og milevis med kalksteinsgrotter og grotter, klipper og bukter langs den forrevne kystlinjen.
Viktigere, Algarve tiltrekker seg en enorm blanding av markeder. Det er det jeg kaller en 'internasjonalisert destinasjon' som trekker nordeuropeere, nordamerikanere og til og med folk fra så langt unna som Asia ...
Dette er avgjørende…
Som en konservativ investor kjøper jeg i internasjonaliserte destinasjoner fordi de er langt mer motstandsdyktige mot kriser. Det er et sted hvor folk alltid kommer, uansett hva som skjer.
For eksempel, en kontakt på Algarve forteller meg at i strandbyen Lagos i 2020 var gjennomsnittlig belegg for godt oppsatte, godt plasserte og godt administrerte eiendommer rundt 35 uker. Kontakten min administrerer mange utleie i Lagos og andre steder på Algarve. Så han burde vite det.
I fjor, til tross for nedstengningen, hørte jeg at noen eiendomseiere fortsatt trakk inn bruttoavkastninger på 7 %.
Gitt hva som foregikk i verden, er det imponerende.
Min kontakt leier sin egen villa på Algarve hver sommer. Ettersom nedstengninger spredte seg raskt rundt om i verden i 2020, fikk han kansellert de fleste bestillinger.
Det tok ham mindre enn en uke å erstatte hver enkelt med nye bestillinger.
Denne sommeren forventer han å trekke inn $44 000 på bare to måneder ved å leie ut hjemmet sitt...
Og når reisen spretter tilbake for fullt, vil en leiebil i en internasjonalisert destinasjon som dette være den første som ser en ny økning i etterspørselen.
Det kortsiktige leiemarkedet i Algarve er forankret av en rødglødende 10-ukers høysesong. Du kan legge til de to ukene i påsken og skoler (i Nord-Europa) vår- og høstferier som høysesong. (Algarve er veldig populær som familiedestinasjon.) Mars og september-oktober er gode måneder å leie ut til golfere, unge par og pensjonister. De siste årene har selv de tidligere døde vintermånedene tiltrekke seg flere besøkende.
Kjøp godt i Algarve, og du kan låse inn både høy avkastning og sterk takknemlighet - et to-punch-spill som jeg elsker.
Og hvis du bruker bankfinansiering, kan du være interessert i mordermuligheter her for svært lite. Faktisk, akkurat nå, kan utlendinger låne så mye som 80 % i Portugal, til priser på så lave som 0,9 % eller enda mindre.
Hvis du kan få banken til å finansiere spillet ditt på en undervurdert eiendom, kan du gjøre det veldig bra.
Hvor du skal se på Algarve
Før krisen i 2008/09 strålte utviklingen ut fra sentrale Algarve i to retninger – øst og vest.
I Øst-Algarve , reiser mot Spania, regionen er mindre utviklet. Før krisen rullet en fremskrittsvei denne veien, men midt i banksammenbruddet stoppet den opp rundt den historiske byen Tavira.
Mye av den østlige Algarve er lokal, tradisjonell og har ikke blitt 'resortifisert'. Og det er en del av appellen.
Men når jeg leter etter et rent profittspill, ser jeg til den vestlige eller sentrale Algarve, hvor det kortsiktige leiemarkedet er rødglødende.
Muligheten på Algarve sentrum er å låse ned en villa, noe som er undervurdert, gammelt eller uelsket, og gjøre det med et boliglån til de lave faste rentene. Gjort riktig er det en måte å doble pengene dine på.
Den sentrale regionen rundt marinaen i Vilamoura er Algarves 'gyldne triangel'. Det var den første delen av Algarve som utviklet seg, og startet på 1960-tallet. I dag finner du 5-stjerners hoteller, yachter for flere millioner dollar og luksuriøse feriesteder.
Fordi det er den mest etablerte delen av Algarve, er mulighetene her tynnere på bakken, men med litt graving er det fortsatt en sjanse til å finne noe helt spesielt i denne regionen.
Faktisk var det sentrale Algarve der du ble med meg i begynnelsen av dette brevet.
Det var her, takket være en lokal kontakt, jeg var i besittelse av en pose med nøkler ... som hver åpnet døren til en bankforebygging i et av Algarves mest luksuriøse feriesteder.
I Portugal kan luksusboliger i noen av de mest ettertraktede samfunnene i landet stå på bankens bøker i 12 til 13 år. Det tar en evighet for dem å jobbe seg gjennom byråkratiet og rettsprosessen. Når det kommer til det punktet hvor banken er klar til å selge, vil de ofte tilby 100 % finansiering på disse overtakelsene, men de fleste investorer er ikke lenger oppmerksomme. Boligene er gjengrodde og for det meste priset for høyt.
Bankfolk kjenner ikke eiendom. I mange tilfeller kjenner de kanskje ikke engang Algarve. Hvem vet hvor prisene kommer fra. Men en gang i en blå måne får de prisene feil på ulempene ...
Og det var det jeg fant i oktober i fjor...
De eksklusive leilighetene jeg hadde nøkler til var sterkt undervurdert. På den tiden regnet jeg med minst €120 000 under markedsverdi – jeg har siden oppdaget at anslaget mitt var altfor konservativt.
Jeg tilbød umiddelbart €350 000 på en veldig romslig leilighet fordelt på to plan med tre terrasser ... og et takområde med boblebad.
Etter litt frem og tilbake med banken, slo vi oss på €410 000. Det var prisantydningen. Men fordi det er en bankforebygging, var jeg i stand til å låne 100 % til ekstremt lave priser og effektivt få dette til å leke med bankens penger.
Jeg er bare inne på avtalen for avsluttende kostnader pluss kostnadene for oppussing og møbler – jeg regner med rundt €55 000 totalt.
Mitt månedlige boliglån er nå €1400. Og etter oppussing er leiligheten oppe og går, og jeg kan belaste €3500 per uke i august.
Det er brutale kontanter på leieavkastninger. Den forventede nettoinntekten per år (etter boliglån og andre kostnader) bør beløpe seg til €20 000 – det er en årlig kontantavkastning på 36 %.
Og få dette: Jeg har siden sett en identisk enhet oppført for salg til € 830 000, som gir meg enorme innebygde gevinster på toppen av leieinntektene mine.
Du kan sjekke ut en virtuell gjennomgang av leiligheten her:
Til slutt, la oss se på Vestlige Algarve …
Det er her du har byen Lagos, som ligger på en høyde med utsikt over en moderne marina. Lagos er uten tvil den mest historiske byen på Algarve. Dette var hjemmet til Henry the Navigator og eventyrerne i Age of Discovery.
Det er et vakkert og skjebende sted, kompakt, lavt og gangbart. Fra steder over hele byen kan du få en fantastisk utsikt over Lysbukta, omkranset av miles med gyllen sand, med byen Portimao på den andre siden.
Du kan gå fra byen til halvhemmelige sandbukter, lange strekninger med gyllen sand, klipper, havstabler og bløffer. Kystlinjen og klimaet minner folk om Sør-California.
Det er her jeg har avdekket noen av de mest spennende mulighetene på Algarve de siste årene...
Lagos blomstrer og medlemmer av min Eiendomstrendvarsel ( BREV ) gruppe som har kjøpt der sitter pene.
For eksempel kjøpte ett medlem to leiligheter som investeringseiendommer for omtrent fem år siden for omtrent €430 000 hver. De leide dem begge, og brakte inn et gjennomsnitt på rundt €30.000 (7 % bruttoavkastning) i året hver og solgte nylig en for €650.000. Det er noen alvorlige gevinster...
Og når du regner med at vi kan låne opptil 80 % av kjøpesummen til en rente på under 0,9 %, er avkastningen på investerte kontanter eksepsjonell.
Jeg sendte et erfaren teammedlem, Eoin Bassett, for å sjekke mulighetene våre der. (Jeg drar sannsynligvis selv i september.)
Her er et kort videoklipp han sendte meg over WhatsApp fra en av strendene ...
Speideren min har fortalt meg at han hørte på vinranken til en som sist uke solgte en leilighet for en gevinst på €275 000. En leilighet de kjøpte for bare to år siden for €400 000.
Klassens beste eiendom er i utrolig stor etterspørsel. Ved å komme tidlig inn på de riktige leilighetene, på de riktige stedene, kan vi gjøre det veldig bra. Etterspørselen øker, tilbudet er lite, og det er begrensninger som setter alvorlige begrensninger på tilgjengeligheten. Vi trenger bare å bruke kontaktene våre og bevege oss raskt når vi får sjansen...
BREV medlemmer har gjort nettopp det og kjøpt inn flere fantastiske nye leilighetsbygg på de beste stedene i byen. Det er det vi ønsker i Lagos. Bygg av høy kvalitet og store, beboelige leiligheter. Ingenting cookie cutter. Ikke noe gammelt eller utdatert...
I et samfunn midt i hjertet av byen, BREV medlemmer kunne komme inn fra €310 500 takket være 10 % rabatt.
Utbygger har allerede satt prisene opp. Speideren min på bakken snakket med en salgsagent som fortalte ham at leiligheter i dette fellesskapet som var oppført for €600 000 for 18 måneder siden, nå er på markedet for €800 000.
Dette er utsøkte, luksuriøse to-sengs leiligheter med hjemmeintelligenssystemer. jeg regner med BREV medlemmer som kom inn for €310 500 vil se 8 % årlig verdistigning og 10 % brutto avkastning fra disse to-sengs leilighetene.
Lagos tiltrekker seg folk året rundt. Det er veldig populært blant skandinaver som slipper unna de harde vintrene for å spille golf og slappe av på stranden … selv i januar når været i Algarve er på sitt kjøligste.
Det er det som gjør det til et så fantastisk forslag ... og et sted hvor jeg vil fortsette å søke etter avtaler.
Dine kommentarer og spørsmål
Chris & Renato sier: Jeg har reist verden rundt (40+ land) hovedsakelig på grunn av min karriere (non-profit, internasjonal samfunnsutvikling). Min mann (dobbel statsborger Peru/U.S.) jobber i gjestfrihet. Vi planlegger å flytte utenlands, noe som ikke er noe problem for oss, og til slutt åpne en B&B (seng, frokost og bar). Jeg har bodd i Costa Rica (Peace Corps), Ecuador og Peru...
Så vi har laget vår kravliste (og bruker disse lenge med DE sin informasjon.):
- Ekteskapslikhet (glad å se DE snakker endelig om dette).
- Ingen jordskjelv, orkaner eller tornadoer.
- Strender
- Spansk (vi er begge flytende) eller engelsktalende (Portugal kan være unntaket).
- Og alt det andre DE vurderinger (fra TOP pensjonistland).
Vår nåværende liste inkluderer Uruguay (ville elsket mer på Colonia – vært der en gang); Spania (vest for Marbella og Alicante); Malta; Portugal; Mexico (rundt Vallarta eller Cabo San Lucas).
Basert på arbeidet ditt er jeg åpen for forslag...
Ronan sier: Todos Santos, bare en time fra Cabo San Lucas kommer til tankene. Jeg tror du ville elsket det der. Turismen eksploderer, og den skriker etter nye overnattings- og underholdningsmuligheter.
Været er perfekt ni måneder i året. August til oktober kan imidlertid være varmt og fuktig med en viss fare for orkaner. (Jeg tilbringer flere måneder av året i min base i Cabo San Lucas). Jeg elsker alle stedene du nevner. Men Todos er ekstra spesiell og kan være et toppsted for en forretningsmulighet.
Det er virkelig vakkert der. Du har en stor bred, tom strand hvor ville atlantiske bølger slår inn. Da er den beskyttede lagunen med sandbunn perfekt for padleboarding og kajakkpadling.
Jeg elsker det der. Sølvkysten har så mye for seg. Men selv i mai kan det være kjølig. Absolutt, kjølig sammenlignet med Florida. Du vil få mye mer solskinn og varmere temperaturer året rundt i Algarve. Men hvis du seriøst tenker på å flytte dit, vil jeg foreslå å bruke tid om vinteren der først.